«مصر الجديدة» جديدة.. مشروع تطوير شركة إسكان حكومية
 
 
صورة أرشيفية لحديقة الميريلاند المملوكة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير من صفحة الشركة على فيسبوك
 

قد تكون اللحظة الحالية هي فرصتنا الأخيرة في الاطلاع على صورة شركة مصر الجديدة قبل أن يتحول وجهها بما قد يعنيه ذلك من تغيّر في نموذج أعمالها، بعد الإعلان المرتقب عما يسمى بـ«استراتيجية تطوير الشركة».

في مارس الماضي، أعلنت الشركة عن وضع خطة تطوير لم تكشف عنها إلى الآن، بعدما أخفقت خطة أخرى قد أعلن عنها للمرة الأولى في 2018 لطرح نصيب إضافي من الشركة في البورصة ضمن برنامج طرح الشركات الحكومية -المرتبط بالاتفاق مع صندوق النقد عام 2016.

خطة 2018 كانت تتضمن تصورًا لتطوير الشركة عبر إسناد إدارتها للقطاع الخاص مقابل 10% من أسهمها، بالإضافة إلى طرح 15% إضافية للتداول الحر في البورصة، وهو ما كان يعني تراجع حصة الحكومة إلى ما يقل عن 50%. لكن خطة تطوير «مصر الجديدة» بالمشاركة مع القطاع الخاص باءت بالفشل، إذ لم تتقدم أي شركة للمنافسة على تولي إدارتها.

وتصل حصة الحكومة في شركة مصر الجديدة حاليًا إلى 72%، فيما تمتلك شركات تأمين وبنوك واتحاد العاملين وآخرون نصيبًا يزيد قليلًا عن 2%، ويخضع 26% تقريبًا للتداول الحر في البورصة، كما يتضح من الشكل اللاحق. وبذلك فطرح 25% منها في البورصة -وفقًا لخطة عام 2018 التي تراجعت عنها وزارة قطاع الأعمال- كان سيعني تراجع نصيب الدولة إلى ما دون 50%.

المصدر: البورصة المصرية

وبمقارنة الشركة بكبرى الشركات العقارية نجد أن إيراداتها متدنية، بالرغم من حجم أصول وممتلكات الشركة من أراض، وتطور إيراداتها في المدة الأخيرة، ما يرجح أن تكون خطة الشركة للتطوير العقاري من خلال شراكات أوسع مع القطاع الخاص.

قد لا تتعدى الصورة الذهنية السائدة عن شركة مصر الجديدة أو مصر الجديدة للإسكان والتعمير، صورة حي مصر الجديدة نفسه وبالذات قلبه التاريخي في منطقة الكوربة، على بعد دقائق من قصر البارون، منزل البارون إمبان، البلجيكي الجنسية، مؤسس الحي والشركة معا.

لكن الأمر أعقد من مجرد تاريخ واحدة من أقدم الشركات العقارية في الشرق الأوسط، والتي يعود مولدها إلى مطلع عام 1906 حين أسست تحت اسم شركة سكك حديد مصر الكهربائية وواحات عين شمس، وقت كان الحي أرضًا صحراوية سريعًا ما ستنطلق فيها صفارات الترام للمرة الأولى، والذي سيمر ليرسم انحناءة تسمى بالفرنسية «LA COURBE» ستعرب لاحقًا إلى «الكوربة». كما ستشهد بعدها بعقود زوال الطابع الأجنبي للشركة بعد تأميمها عام 1960، عقابًا لبلجيكا على دورها في اغتيال رئيس وزراء الكونغو باتريس لومومبا، في الوقت الذي كانت فيه العلاقة بين مصر ونظام لومومبا وطيدة ضمن سياسة تبناها الرئيس الأسبق جمال عبدالناصر وقتها لدعم التحرر الوطني في دول إفريقيا. وستشهد الشركة مجددًا -بعد عقود- تغيرًا في هيكل ملكيتها بطرح نصيب منها في البورصة عام 1995، بعد سنوات قليلة من نقل إدارة مترو وكهرباء ومياه مصر الجديدة إلى محافظة القاهرة.

أما حي مصر الجديدة نفسه، أو بالأحرى بعض من أشهر معالمه التي لا تزال تابعة للشركة كحديقة المريلاند أو مدرج غرناطة على سبيل المثال فلا تمثل إلا نسبة هامشية بالنسبة لمجمل أصول شركة مصر الجديدة، إذ لا تتجاوز مساحة الأولى 10615 مترًا مربعًا، والثانية 11400 متر مربع، من أصل 33.1 مليون متر مربع تمثل إجمالي محفظة الشركة من الأراضي، تبعًا لتقديرات مذكرة بحثية صادرة عن «شعاع للأوراق المالية» في نوفمبر 2018.

وتندرج الميريلاند وغرناطة ومجمع مطاعم تيفولي وعدد من ممتلكات الشركة في حي مصر الجديدة من بينها حديقة الطفل إلى جانب عدد من الممتلكات المتفرقة ضمن قائمة ممتلكات الشركة المخصصة للاستثمار عبر عقود للإيجار، لكنها لا تمثل مصدرًا يذكر للإيرادات بالرغم من موقعها الممتاز في حي مصر الجديدة.

لم تستفد شركة مصر الجديدة من ممتلكاتها المخصصة لغرض الاستثمار في جلب ما يعرف بالعائدات المتكررة كالإيجارات لأسباب مختلفة، من ضمنها على سبيل المثال، تعثر مسار «تطوير» حديقة المريلاند على النحو الذي كان مخططًا بسبب اعتراض وزارة البيئة والكثير من سكان المنطقة قبل أن تتمكن الشركة في العام الماضي من تأجير جزء منها لمدة تسع سنوات مقابل 1.452 مليون شهريًا وبزيادة 10% سنويًا، وتأجير جزء آخر لمدة أربع سنوات مقابل ستة ملايين جنيه سنويًا وبزيادة 10%. وفضلًا عن ذلك، فالشركة مقيدة بعقود إيجار الكثير من ممتلكاتها المتفرقة في مصر الجديدة مع جهات حكومية وأفراد تبعًا لقانون الإيجار القديم.

في الوقت نفسه، تتمتع شركة مصر الجديدة بثروة عقارية هائلة من الأراضي غير المستغلة، وهي ثروة بلغت 26.4 مليون متر مربع كما يتضح من الشكل التالي الذي يوضح تصدر الشركة قائمة كبرى شركات العقارات من حيث الأراضي غير المستغلة، في تقديرات تعود إلى مذكرة بحثية صادرة عن «فاروس للأوراق المالية» في ديسمبر من عام 2017.

المصدر: فاروس لتداول الأوراق المالية

وتبعًا لتقدير أحدث صادر عن «شعاع»، تمثل الأراضي غير المطورة ما يعادل 73%  تقريبًا من إجمالي ملكية «مصر الجديدة» من الأراضي.

وتتركز ثروة الشركة من الأراضي بنسبة 100% في شرق القاهرة، ما سمح لها بالاستفادة من الارتفاع في أسعار الأراضي في هذه المنطقة أكثر من غيرها خلال السنوات القليلة الماضية، بسبب طبيعة الفئة المستهلكة لوحدات وأراض هذه المنطقة، التي تجاور مشروعات جديدة مثل العاصمة الإدارية.

وفي مقابل دخل الشركة الضعيف نسبيًا من استثماراتها في ممتلكاتها التاريخية، قد يمثل نشاط التطوير العقاري عبر استغلال هذه الثروة من الأراضي الشاسعة غير المستغلة طوق النجاة من ضعف الإيرادات -مقارنة بكبرى شركات التطوير العقاري. ويوضح الشكل التالي خارطة ممتلكات الشركة ما بين ممتلكات تاريخية مستثمرة ومشروعات التطوير العقاري.

المصدر: قطاع البحوث في مباشر للأوراق المالية

وتبعًا لمذكرة بحثية صادرة عن بنك الاستثمار أرقام في منتصف 2017، فقد كانت شركة مصر الجديدة حصلت على أرض مشروعي هليوبوليس الجديدة وهليوبارك من الحكومة بأسعار لا تتعدى جنيهًا واحدًا للمتر. لكن ارتفعت الأسعار في الفترة ما بين 2013 و2017 بنسبة تعدت 50%، بسبب سياسة الحكومة في رفع سعر الفتح في المزادات الحكومية التي تطرح فيها الأراضي على المطورين العقاريين، وهو ما أدى لارتفاع تقييم الأراضي التي تحتفظ بها شركة مصر الجديدة في حوزتها أصلًا. وانعكس ارتفاع قيمة الأراضي هذا عمومًا على أداء سهم الشركة في البورصة في الفترة ما بين منتصف عامي 2016 و2017.

لكن الأهم هو ما سمح به هذا الارتفاع الاستثنائي في أسعار الأراضي من إتمام صفقة الشراكة مع «سوديك» لتنمية 2.7 مليون متر مربع من الأراضي في منطقة هليوبوليس الجديدة -التي تمتلكها مصر الجديدة- خلال عشر سنوات عبر بناء 8600 وحدة سكنية وتجارية. وانعكس الارتفاع الكبير جدًا في أسعار الأراضي على وضع الشركة في الصفقة التي تضمنت تقييمًا لسعر المتر يبلغ 3300 جنيه.

ويستهدف المشروع المشترك 30 مليار جنيه كعائدات يذهب 30% منها إلى شركة مصر الجديدة، وهو ما اعتبره تقرير بنك أرقام نسبة جيدة. وتلعب «مصر الجديدة» في الصفقة دور مالك الأرض فيما تلعب «سوديك» دور المطور العقاري.

وتمثل «هليوبوليس الجديدة» نحو 75% من مخزون أراضي الشركة غير المستغلة، بينما يمثل مشروع هليوبارك نحو 22%، ومدينة العبور تمثل 1% تقريبا من إجمالي  مخزون الأراضي، بالإضافة إلى مشروعات التطوير على الأراضي المتبقية في «مصر الجديدة»، والتي تمثل حوالي 2% من مخزون الأراضي، تبعًا لـ«شعاع».

لا تعاني شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير من الخسائر، بل بالعكس، فالشكل التالي يوضح تطور أرباح الشركة في عدة سنوات، وهي أرباح تجاوزت على سبيل المثال 376 مليون جنيه في عام 2019.

المصدر: الموقع الرسمي للبورصة المصرية

ولكن في مقابل الثروة العقارية الضخمة من الأراضي، وتطور أرباحها في العام الأخير، تحتل مصر الجديدة ترتيبًا متأخرًا من حيث حجم الإيرادات في قائمة الشركات العقارية الكبرى، كما يتضح من الشكل التالي، الذي يستعرض إيرادات الشركة مقابل منافسيها عام 2018/2017.

المصدر: شعاع للأوراق المالية

«الشركة في حاجة للتطوير لأن تلك الأرباح تستند لنموذج أعمال غير مستدام وليس الأكثر كفاءة في كل الأحوال، وهو نموذج للأعمال يعتمد على بيع الأراضي غير المطورة» كما يقول لـ«مدى مصر» عمر المناوي، محلل قطاع العقارات في بنك الاستثمار سي أي كابيتال.

ينبه «مدى مصر» محمود حجازي، الرئيس السابق للشركة القابضة للتشييد والتعمير، الذي غادر منصبه العام الماضي بعد خمس سنوات من بالمنصب، إلى إنه تم حظر بيع الأراضي غير المطورة في كل الشركات التابعة للشركة القابضة بدءًا من عام 2014، إلا في أضيق الحدود وعلى نحو استثنائي، كما حدث في قطع أراض صغيرة الحجم كانت تمتلكها الشركة في منطقة شيراتون، «لأن بيع الأراضي غير المطورة كان على الدوام يبدو حلًا سهلًا لجلب الإيرادات السريعة لكنه أيضًا كان يمثل إهدارًا كبيرًا للأصول» على حد تعبيره.

لكن تتبع بيانات الشركة على موقع البورصة، يظهر استمرار الشركة في نشاط بيع الأراضي غير المطورة، لأن «الشركة ما زالت تعتمد على بيع الأراضي غير المطورة في تحصيل نسبة كبيرة من إيراداتها، بالرغم من الكثير مما قيل في السابق عن تخلي الشركة عن هذا النشاط» كما يقول المناوي.

وبالإضافة لبيع الأراضي غير المطورة لشركات التطوير العقاري عبر نظام المزادات في كثير من الأحيان، استمرت شركة مصر الجديدة لفترة طويلة في تبني نموذج أعمال يرتكز بشكل أساسي على بيع الوحدات كاملة التشطيب، وهو نموذج أعمال تجاوزه سوق العقارات في مصر.

وتبعًا لمذكرة بحثية تعود إلى يوليو 2016 صادرة عن شركة مباشر للأوراق المالية، فقد أدى اتباع نموذج بيع الوحدات كاملة التشطيب بعد بنائها -أي تحصل الشركة على الثمن بعد إتمام البناء- إلى ضعف القدرة على التنفيذ السريع للمشروعات كونه نموذج لا يوفر سيولة كبيرة للشركة كافية لإنجاز الأعمال بسرعة، وهو ما تجلى على سبيل المثال في البطء الشديد في تطوير مشروع هليوبارك الذي يعود إلى عام 2003 الذي حصلت فيه الشركة على قطعة أرض لتنفيذ المشروع ولم تنته منه حتى الآن، وهو ما «حرم الشركة من أرباح كبيرة بسبب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات في السنوات القليلة الماضية»، تبًعا لتقرير مباشر.

وبدأت شركة مصر الجديدة في أواخر عام 2016 في التحول إلى نموذج أعمال جديد، لا يعتمد فقط على بيع الأراضي غير المطورة والوحدات كاملة التشطيب، بل يعتمد كذلك على نمط البيع المسبق للوحدات قيد الإنشاء، وهو ما يسمى بـ«بيع الوحدات على الخطة»، في مشاريعها الرئيسية: هليوبوليس الجديدة، ومشروع هليوبارك، ومدينة العبور، بالإضافة الى مشروعات التطوير على الأراضي المتبقية في «مصر الجديدة»، تبعا لـ«شعاع».

هذه التوجهات الاستثمارية وما قد يتلوها من خطة التطوير المرتقبة مرتبطة بطبيعة شركة مصر الجديدة الفريدة، كونها الشركة الحكومية الوحيدة في قطاع الإسكان التي يجري التداول على أسهمها في البورصة، إذ تمتلك الشركة القومية للتشييد والتعمير ثلاث شركات متخصصة في نشاط الإسكان -من ضمن عدد كبير من الشركات المتخصصة في أنشطة أخرى- وهي النصر للإسكان والتعمير، والمعادي للتنمية والتعمير وكلتاهما مملوكتين بالكامل للدولة، في مقابل مصر الجديدة للإسكان والتعمير التي يملك القطاع الخاص أكثر من ربع أسهمها. ولذا، فقد يبدو حتميًا تحول الشركة لتبني نموذج الأعمال السائد في القطاع الخاص في خطط تطويرها، بالرغم من عدم إتمام خطة خصخصة 25% من أسهمها.

لم نستطيع التعرف بعد على ملامح خطة تطوير الشركة المعلن عنها في مارس الماضي، إذ تواصل «مدى مصر» مع سهر الدماطي، العضو المنتدب لشركة مصر الجديدة، لكنها رفضت الحديث حول ملامح الخطة أو حتى موعد الإعلان عنها.

ولكن تمهيدًا لتنفيذ خطة التطوير الجديدة، تقدمت الشركة إلى البورصة المصرية بمستندات تعديل غرضها، وفق بيان للبورصة يوم 15 سبتمبر. ووافقت الجمعية العامة غير العادية لـ«مصر الجديدة للإسكان» على تعديل المادة الثالثة من النظام الأساسي للشركة، لتتمكن من القيام بالتطوير العقاري بنفسها، أو عن طريق الغير بتجهيز الأراضي والتخطيط لها وتقسيمها وتزويدها بالمرافق والخدمات اللازمة للعمران، وإنشاء المدن الجديدة والقرى السياحية. ووافقت الجمعية أيضًا على إضافة بند جديد إلى المادة ذاتها يسمح للشركة بتوزيع وبيع الطاقة الكهربائية سواء بمعرفتها أو الغير، وفق ما جاء بموقع «مصراوي».

ولذلك يرجح محمد نبيل، محلل العقارات في بنك استثمار النعيم، «أن تتضمن خطة تطوير الشركة إقامة شراكات متعددة تعقدها الشركة مع الشركات العقارية الخاصة الكبرى بحيث تتولى تلك الشركات عملية التطوير العقاري لأراضي شركة مصر الجديدة، ما يعني تحول في نمط أعمال الشركة لاستغلال ثرواتها من الأراضي في بناء الكومباوندات [المجتمعات المسورة] مثلها في ذلك كمثل كبرى شركات التطوير العقاري».

ويضيف نبيل أن «هذا التحول سيعني تحولًا آخر هو استهداف مستوى عملاء من ذوي المستوى الاقتصادي الأعلى بسبب ارتفاع أسعار الوحدات في هذا النمط قياسًا للوحدات السكنية التقليدية التي تعتمد عليها شركة مصر الجديدة إلى الآن». وهو ما يرجحه أيضًا كريم إبراهيم، معماري ومخطط عمراني، قائلًا: «من المرجح أن تنتقل شركة مصر الجديدة من استهداف الطبقة الوسطى إلي جمهور الطبقات الأعلى مع الارتفاع الكبير في قيمة أراضيها لأسباب موضوعية لا يد للشركة فيها، من ضمنها تأسيس العاصمة الإدارية الجديدة المجاورة وارتفاع القيمة العقارية لمدينة بدر المجاورة أيضًا والتي أصبح ينظر لها كمنطقة مناسبة لسكن العاملين في العاصمة الجديدة، وهو ما سمح بارتفاع أسعار أرض هليوبوليس الجديدة المتاخمة لمدينة بدر».

وتقول سارة ماهر، المحللة السابقة لقطاع العقارات في شعاع للأوراق المالية، إن نمط المجتمعات المسورة هو نمط يقدم لقاطنيه خدمات كاملة بحيث لا يحتاجون لمغادرتها، وهو ما تفتقد إليه شركة مصر الجديدة حاليًا والتي تحتاج لتنويع نشاطها ليشمل إقامة مناطق كاملة للخدمات الإدارية ومراكز التسوق والفنادق. ولذلك، يرى نبيل أن تحول شركة مصر الجديدة لهذا النمط من المجتمعات المسورة، «لا يمكن أن يتم إلا عبر مشروعات مشتركة مع الشركات العقارية الكبيرة من قبيل طلعت مصطفى أو سوديك [شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار] مثلًا لأن (مصر الجديدة) تفتقد للخبرة الفنية التي تسمح لها بهذا التحول. كما إنها تحتاج لأسماء تجارية على هذا المستوى لتسويق مشروعاتها بقيمة أعلى».

 ومن جانبه، يضيف إبراهيم أن «التطوير العقاري هو عملية معقدة تشمل عددًا من العمليات تتضمن تخطيط مزيجًا تنمويًا لإحياء القيمة العقارية لقطعة أرض معينة من حيث نوعية استخدامات الأرض عقارية ما بين الاستخدامات الإدارية والسكنية والتجارية، بناءً على دراسات للسوق والمنطقة ولدراسات جدوى، فضلًا عن استمرار إدارة المنطقة بعد تسليم الوحدات السكنية، وهي عملية تستهدف في النهاية خلق قيمة عقارية مرتفعة لمخزون الأراضي».

وفي النهاية، يقول إبراهيم، وهو مؤسس ومدير مشارك لمبادرة التضامن العمراني في القاهرة، إن «الدولة عمومًا في مصر تفتقد لأي خبرات حقيقية في التطوير العقاري، الذي يتجاوز بكل تأكيد النشاط التقليدي لشركة كـ«مصر الجديدة» يقتصر عملها تقريبًا على بناء المباني وتسليمها للمشتري».

هذا التوجه في التطوير يعود إلى تاريخ الشركة، ففي الوقت الذي يرجح فيه أن يرتبط تطوير شركة مصر الجديدة عبر الشراكة مع القطاع الخاص بـ«تخلي» الشركة عن جمهورها من الطبقة المتوسطة عبر التوجه لجمهور أعلى دخلًا، وعبر تقديم خدمات تطوير عقاري متكاملة تتجاوز بيع الأراضي والوحدات، ارتبط تاريخ الشركة المبكر وازدهارها، كشركة خاصة أجنبية، بجذب قطاع من الطبقة المتوسطة. وقد رصدت دراسة تعود إلى عام 2005، أعدت في الجامعة الأمريكية في القاهرة، نماذج على انخفاض واضح في أسعار الأراضي التي كانت تطرحها الشركة، والتي كانت تشمل كذلك تسهيلات كبيرة في السداد عند تأسيسها في بدايات القرن الماضي. كما توضح الدراسة أيضًا تقديم الشركة للخدمات التكاملية التي تتجاوز بيع وتأجير الوحدات بحيث يستفيد قاطنو الحي من أبناء الطبقة الوسطى بشكل أساسي من حياة مدينية مقبولة.

اعلان
 
 
بيسان كساب 
 
 

دعمك هو الطريقة الوحيدة
لضمان استمرارية الصحافة
المستقلة والتقدمية

عشان من حقك الحصول على معلومات صحيحة، ومحتوى ذكي، ودقيق، وتغطية شاملة؛ انضم الآن لـ"برنامج عضوية مدى" وكن جزءًا من مجتمعنا وساعدنا نحافظ على استقلاليتنا التحريرية واستمراريتنا. اعرف اكتر

أشترك الآن