قلب القاهرة المتحول.. والوظيفة الاجتماعية للعمران

مع كل مساوئ المدينة المنهارة، ورغم القوة الطاردة لها، يظل معظم سكان القاهرة، وأنا منهم، متعايشون معها ولكن ليسوا عائشين بها. فهي مصدر ٤٠٪ من فرص العمل على مستوى الجمهورية، فيما يسكنها فقط نحو ٢٢٪ من سكان مصر١. تتمركز بها مؤسسات التعليم العالي والصحة، بالإضافة إلى أجهزة الدولة المركزية. ارتفع عدد سكانها دون زيادة مماثلة في رقعتها المأهولة، مما رفع من كثافة السكان بها إلى معدلات تصفها الدراسات الرسمية بـ”غير المستدامة”٢. أدى هذا بدوره إلى تضخم أسعار السكن، سواء للشراء أو الإيجار في ظل غياب دور الدولة في ضبط هذه السوق؛ حيث أصبح لكل شبر مسطح سعر مختلف، سواء أكانت غرف تأوي أسر بأكملها أعلى أسطح المباني، أم بدرومات تغرقها مياه المجاري، أم حواف جبال على وشك الانهيار.

الإيجار القديم، آخر مجهودات الحكومة لضبط سوق العقارات

في وسط الإعصار المدمر لأسعار السكن، تواجدت جُزر من السكينة أوت الآلاف من الأسر نتيجة لثبات الأسعار بها وتواضعها مقارنة بما حولها. أكثر هذه الجزر شهرة هي الوحدات السكنية التي وُضعت حدود لقيم إيجارها بواسطة عدد من القوانين الخاصة بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، عُرفت باسم قانون الإيجار القديم. وكان هذا بمثابة آخر مجهودات الدولة المصرية لفرض ثمة رقابة على سوق السكن. وبدأت تلك المجهودات في أربعينيات القرن الماضي، في عهد الملكية، بالقانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧، في أعقاب الحرب العالمية الثانية. واستمرت خلال الحقبة الناصرية (الاشتراكية العربية) بعدد من التعديلات على القانون نفسه لخفض القيم الإيجارية، ثم اُستبدل كليًا بقانون ٥٢ لسنة ١٩٦٩، ثم اُستبدل مرة أخرى في حقبة الانفتاح بقانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧.

تحديد الإيجارات كانت له آثار سلبية على سوق العقارات. أهمها عدم إنصاف القطاع الخاص الذي كان يبني المساكن بغرض تأجيرها؛ حيث قضت عقود الإيجار ذات المدد الطويلة والمتوارثة على أي مكسب يمكن تحقيقه من عملية البناء، وهو ما أدى بدوره إلى الاتجاه لبناء “الشقق التمليك”. تسبب هذا الاتجاه جزئيًا في لجوء كل من لم يستطع اقتناء “الشقق التمليك” إلى البناء الذاتي، والذي يسميه المسؤولون بـ”العشوائي”. ولكن كان السبب الأكبر للبناء الذاتي هو انسحاب الدولة الملحوظ من توفير الإسكان المدعّم، وفي الوقت نفسه، تشجيع سياسات المضاربة في سوق الأراضي والعقارات مما أدى إلى تضخم أسعار السكن. فقد قررت الدولة دعم السكن من خلال القطاع الخاص فقط، مستبعدة نفسها من المنظومة.

نتج عن ثبات قيم الإيجارات مع تضخم الأسعار عامةً إلى تدني هذه القيم وعدم جدواها في صيانة العقارات، مما أدى بدوره إلى تهالك نسبة كبيرة من الثروة العقارية، خاصة التي بُنيت قبل عام ١٩٧٧، بل إن بعض أصحاب العقارات قاموا بأعمال تخريبية لتعجيل تهالك عقاراتهم وتسهيل إصدار قرارات هدم لإجلاء المستأجرين. وتمثل هذه الأعمال نسبة من ظاهرة انهيار العقارات في مصر، والتي تقتل نحو ٢٠٠ شخص كل عام٣. فأصبح في القاهرة وحدها ٦٠٠٠ عقار تحتاج إلى ترميم، و٤٠٠٠ عقار آخر آيل للسقوط ويستوجب هدمه٤.

مع هذه السلبيات الكارثية، أرادت الصدف والأقدار أن تلعب هذه العقارات دورًا اجتماعيًا، خاصة في قلب القاهرة القديم كمناطق: السيدة زينب ووسط البلد وباب اللوق وعابدين والتوفيقية والعتبة والعباسية وبولاق. فأدى تواجد نسقان متباينان للسكن؛ الإيجار القديم ووحدات التمليك، إلى مزيج من الطبقات الاقتصادية للسكان في هذه المناطق، بالإضافة إلى مزيج من الأنشطة السكنية والإدارية التجارية والصناعية.

الترابط الطبقي وتنوع الأنشطة بالمدينة

بالإضافة إلى حق جميع الطبقات في فرص متساوية أو متقاربة في موارد المدينة كمدخل حقوقي لفهم قضية الحق في المدينة والحق في العمران٥، إلا أنه توجد أسباب عملية أكثر للدفاع عن ذلك الحق. فالترابط الطبقي داخل الأحياء المختلفة في المدينة يؤدي إلى تأسيس مجتمعات قائمة على وجود علاقات تبادلية بين الطبقات المختلفة. علاقات تفيد الجميع وتمنع تهميش الأضعف. هذا الترابط له أهمية اقتصادية في توفير تنوع بين الخدمات المقدمة، ومنها المهني مثل الصحة والتعليم، والتجاري مثل المحلات والأكشاك، والحرفي كالصناعات والورش الخدمية الصغيرة. هذا التنوع يخدم قطاعات واسعة من الاحتياجات الأساسية للحي، مما يجعله أكثر اكتفاءً بذاته وأقل اعتمادية على المناطق الأخرى من المدينة، ويعزز الانتقال على الأقدام، ويقلل من الاحتياج للتنقل المميكن الذي يحتاج إلى بنية تحتية مرتفعة التكلفة، وفاتورة باهظة لتوفير الطاقة ودعمها.

هذا التنوع يوفر تدرجًا في فرص العمل أيضًا؛ حيث وصل عدد من المناطق “الشعبية” و”العشوائية” إلى توفير أكثر من ٥٠٪ من فرص العمل لسكانها٦، وهو ما يساعد أيضًا على خفض الضغط على شبكات الطرق والمواصلات، وتحسين مستوى جودة حياة السكان بتجنيبهم ما بين ساعتين إلى ست ساعات من التنقل اليومي من وإلى أماكن عملهم، بالإضافة إلى مصاريف الانتقال. فالتداخل بين مصانع الملابس ومكوناتها المختلفة، وورش الميكانيكا، مع العيادات الطبية ومكاتب المحاماة والهندسة، ومحلات الملابس والكتب، في الحي السكني نفسه، هو ما تصفه الناقدة العمرانية جاين جاكوبز في كتابها “موت وحياة المدن الأمريكية” بالأحياء المتنوعة.

يضفي التنوع أيضًا عاملًا من الأمان الذاتي؛ حيث يتواجد السكان والمارة بالشوارع على مدار اليوم. فنجد الأحياء أحادية النشاط مثل الأحياء السكنية فقط في المدن الجديدة، تظل خالية من السكان طوال اليوم، مما يجعلها عرضة للجرائم لغياب الرقابة المجتمعية. كذلك الأحياء ذات النشاط الإداري والتي تخلو من العاملين أثناء الليل ومعها الأنشطة التجارية مثل المحلات والمطاعم وتصبح شوارعها مهجورة، مثل منطقة المنيرة التي تتمركز بها مقرات الوزارات والمصالح الحكومية.

في أمثلة أخرى، فرض المجتمع هذا التنوع على الأحياء الجديدة نسبيًا مثل: المهندسين، ومدينة نصر، والمقطم. فخُططت جميعها طبقًا لمدرسة التخطيط الغربية التي قمنا باستيرادها كما هي، في الحقبة التي تلت الحرب العالمية الثانية، دون تعديلها وفقًا للاحتياجات المصرية المختلفة. فخُططت مجاورات هذه الأحياء بشكل أحادي؛ مجاورات باللون الأصفر للسكن، والأحمر للتجاري/الإداري، والأزرق للصناعي/الحرفي إن وجد. ولكن سرعان ما تحولت هذه الأحياء السكنية الأصل، إلى أحياء متنوعة متداخلة تضم أنشطة إدارية وتجارية، بالإضافة إلى الأنشطة السكنية. كما تنوعت الطبقات التي تسكنها، بخلاف المخطط. ودون إخضاع نسبة كبيرة من مساكنها لقانون الإيجار القديم. غير أنه حدث اختلاف آخر في معظم هذه الأحياء أضاع جزءًا كبيرًا من قيمة التنوع بها، وهو ارتفاع كثافة هذه الأحياء نتيجة هدم الأبنية متوسطة الارتفاع (ثلاثة وأربعة أدوار)، وبناء أبراج من ١٢ دورًا وأكثر، دون وضع آلية لإدارة هذا التغير وضمان تكامل التنوع بدلًا من منافسة أحد الأنشطة للنشاط الآخر.  

تسليع السكن ومحاولات الاستبدال الطبقي

عودة إلى قلب القاهرة القديم، نجد محاولات عدة من قبل الدولة، ومعها أصحاب رؤوس الأموال، لتغيير التركيبة الاجتماعية والاقتصادية لأحيائها القديمة، دون مراعاة القوى الاجتماعية والاحتياجات التي شكلت العمران في هيئته الحالية. فبعد عقود من الاستثمار العقاري في الأحياء والمدن الجديدة، وفي المناطق الساحلية، أُعيد توجيه الأنظار إلى المدن القديمة التي ارتفعت قيمتها العقارية، وباتت تمثل فرصة للاستثمار العقاري المربح، مرهونة بتوافر الأراضي والعقارات. فمع استثمار عدد من رجال الأعمال، المصريين والأجانب، أموالهم بأحياء القاهرة القديمة، تعيش المدينة حاليًا تجربة جديدة من الاستبدال الطبقي، أو “Gentrification”، وهو مصطلح أوجدته الباحثة الاجتماعية روث جلاس في ستينيات القرن الماضي، يصف عملية استبدال الطبقة العاملة بالطبقة الوسطى، أو الوسطى بالغنية، فـ“الجنتري” هم بالعربية “الباشوات” أو “ولاد الناس”. لنسميه “الجنترة” حتى نتفق على مصطلح عربي له.

ففي وسط البلد استثمرت شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري الملايين في شراء نحو عشرين عقارًا، بالإضافة إلى مبان غير سكنية مثل سينما راديو وجاليري تاون هاوس لـ”إحياء منطقة وسط القاهرة” عن طريق إحلال وتجديد العقارات وبيعها بهدف الربح. تعمل عدد من الشركات الأخرى على نسق مماثل، وإن لم يكن بحجم الإسماعيلية، في حي جاردن سيتي وفي درب اللبانة بالخليفة. فيما تعمل شركات أخرى للاستثمار العقاري على شراء نطاق واسع من حي ما وهدم كل ما عليه لبناء أبراج استثمارية مكانها، أشهرها منطقة مثلث ماسبيرو بحي بولاق، والذي يخضع اليوم لمخطط استثنائي مشترك بين الأهالي ووزارة التطوير الحضري والعشوائيات، وعدد من المستثمرين لتحويله إلى نشاط استثماري، ولكن مع مراعاة سكانه.

أين المشكلة؟

الدستور يصون حق الملكية الخاصة، ويسمح باستثمار المِلك الخاص طالما أن النشاط ينظمه القانون. ولكن لهذا الملك وظيفة اجتماعية يجب أن يلعبها لفرض توازن بين الأنشطة المربحة وتأثيرها في المجتمع المحيط بها٧. فما الآثار التي ستترتب على الأحوال الاجتماعية والاقتصادية لسكان القاهرة جراء عملية “الجنترة”؟ هل تمت دراسة تأثير إغلاق مصانع الملابس والورش الصغيرة على السكان والمحلات المحيطة بها؟ فقد تُحدث عملية الاستبدال موجة من الإفقار لمن تدعمهم هذه الصناعة، نظرًا لنقلها إلى مكان آخر يبعد عن العاملين بها، ويكبد أصحابها أعباء جديدة كنقل الخامات والبضائع. فلم نشهد حتى هذه اللحظة عملية ناجحة لنقل صناعة ما خارج المدينة. ويمكن مراجعة الآثار السلبية لنقل الدبّاغين والفخّارين من أماكنهم التاريخية بسبب انتزاعهم من المجتمع المحيط والذي تربطه بهم علاقات مركّبة.

هل توجد مساكن ميسرة السعر تأوي سكان الإيجار القديم غير القادرين وسكان الأسطح والبدرومات؟ لا توجد مساكن قريبة في متناول هذه الأسر، ووحدات الإسكان المدعم تبعد عشرات الكيلومترات عن قلب القاهرة، وشروط الحصول عليها تحرم الفقراء من فرص السكن في إحداها٨. فهل سيلجأون للبناء غير الرسمي وتوسيع العشوائيات، أو مزاحمة من هم يسكنون في مساكن متكدسة وظروف غير إنسانية؟ مع تغير التكوين الاجتماعي للمنطقة، ستتوقف المحلات عن بيع منتجات للطبقة الوسطى، وتتحول لبيع منتجات أخرى، غالبيتها مستوردة، مما سيؤثر في المنتجين المحليين ويقلل من فرص عرض منتجاتهم وخدماتهم. مع مرور الوقت ستصبح هذه المجتمعات “المحلولة” والتي تم “إحياؤها” أحياء أحادية النشاط، أو، على الأقل، أحادية الطبقة، لكن ليس لزمن طويل.

فمثلما حدث في الماضي، ستتحول الأحياء الأحادية إلى متنوعة، وستمر بمراحل مختلفة من التهالك حتى تصل إلى مستوى من التوازن الهش بين وظيفتها الاجتماعية والأنشطة الكامنة داخلها. ولكن سيحدث هذا بعد إفقار الآلاف وضياع الملايين من الاستثمارات. فمشاريع استثمار كورنيش بولاق، على سبيل المثال، باءت أغلبيتها بالفشل. برجا “النيل بلازا” السودوان لم ينجحا منذ بنائهما، وتحفظ عليهما البنك الأهلي وحول أحدهما إلى مقر له، بينما ظل الآخر خاليًا. أبراج مركز التجارة العالمي تقف خالية منذ أكثر من عشر سنوات، فيما تدرس العديد من الشركات التي استأجرت مساحات إدارية بها قرار الانتقال منها. أرض حكر أبو دومة، التي تم إخلاؤها من آلاف السكان الذين كانوا يستغلونها استغلالًا اجتماعيًا لمعيشتهم، في عام 2005، تظل حتى هذه اللحظة بلا استثمارات بعد مرور عشر سنوات من بيعها لمستثمر ما. فكان الغرض من إخلائها من السكان هو  بناء أبراج “نايل دوما” بمزاعم تعظيم القيمة الاستثمارية للأرض وتوفير فرص للعمل ببناء الأبراج٩، ثم فرص أكثر للعمل داخله، وجلب العملة الصعبة من خلال الأنشطة السياحية، وهو ما لم يتحقق بعد١٠. أما مشروع إحياء الدرب الأحمر، فرغم احترامه البعد الإنساني وتطوير مبانيه بمشاركة الأهالي، أصبح مطمعًا للمستثمرين العقاريين الذين قاموا بهدم العديد من المباني، منها الأثري، وبناء أبراج صغيرة تطل على حديقة الأزهر، التي كانت جزءًا من برنامج إحياء الدرب الأحمر.

هذه التحولات ليست ذنب المستثمرين وحدهم، الصغار منهم والكبار، “المتحضرون” منهم و”الشعبيون”. وإنما يشتركون مع الحكومة في غض البصر عن الوظيفة الاجتماعية لأملاكهم، وسعيهم وراء المكسب دون مراعاة السكان. فيما تشترك معهم الحكومة في رفع يديها عن ضبط السوق العقارية ووضع أُطر وآليات تفرض احترام الوظيفة الاجتماعية وتعزز استدامة الاستثمارات وإشراك الفئات الأضعف فيها، مع بعض الاستثناءات في مشروع تطوير مثلث ماسبيرو، والذي لا يزال طور التنفيذ.

فقط مع تأسيس آلية للمشاركة الديموقراطية في إدارة القاهرة، وعمران مصر عمومًا، بالإضافة إلى أسس لاحترام وتعزيز الوظيفة الاجتماعية للمدينة، سيتوقف سكانها عن التعايش معها في حالة راقصة بين الاستقرار والهروب، وسيصبحون جزءًا فعّالًا منها.

———————————–

١ مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار، الرؤية المستقبلية لعاصمة مصر 2050، ديسمبر 2007 http://www.idsc.gov.eg/IDSC/Publication/View.a

٢ أشارت دراسة رسمية إلى أهمية خفض الكثافة السكانية بمدينة القاهرة خلال عشرين عاما، بنحو 2.1 مليون نسمة بحلول عام 2032. الهيئة العامة للتخطيط العمرانى 2012 –استراتيجية التنمية العمرانية للقاهرة الكبرى، الجزء الأول: الرؤية المستقبلية والتوجهات الاستراتيجية، ص149-150

 

٣ المبادرة المصرية للحقوق الشخصية- تاكتيكال تك. لماذا تنهار العقارات في مصر؟ موقع تفاعلي، 2014 http://egyptbuildingcollapses.org/

 

٤ جهاز التفتيش الفني على المباني. حصر قرارات الترميم وقرارات الهدم. تقرير غير منشور. 2014

 

٥ لمعرفة المزيد عن الحق في العمران: تحالف إصلاح العمران. وثيقة دستور العمران، أكتوبر 2013 https://urbanconstitution.wordpress.com/2013/10/11/uc/

 

٦ يعمل 55% من سكان حي منشأة ناصر بالحي نفسه، ونحو 50% من سكان منطقة مثلث ماسبيرو. ديفيد سيمز 2010 – تفهم القاهرة، منطق مدينة خارج السيطرة. و؛ مجموعة مد 2014 – مشروع تطوير مثلث ماسبيرو التشاركي الموازي

 

٧ مبادرة تضامن. الوظيفة الاجتماعية للمدينة وللملكية العمرانية في الدستور المصري، نوفمبر 2012 http://www.tadamun.info/2013/11/13/social-function-of-the-city-and-of-urban-property/#.VQGTreF-zLV

 

٨ يحيى شوكت. سياسة الإسكان في مصر بين استمرار سياسات الماضي ووضع سياسات عادلة للمستقبل. المبادرة المصرية للحقوق الشخصية 2014 http://tinyurl.com/lvfvlvx  

 

٩ محافظة القاهرة، مكتب خدمة المستثمرين. مشروع منطقه حكر ابو دومه على النيل روض الفرج، غير مؤرخ. http://www.cairo.gov.eg/invest/projects/display.aspx?ID=6  

 

١٠«القاهرة» تخطط لإعادة «حكر أبو دومة» للخريطة الاستثمارية للمحافظة، البورصة، 26 أغسطس 2014 http://www.alborsanews.com/2014/08/26/%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%87%D8%B1%D8%A9-%D8%AA%D8%AE%D8%B7%D8%B7-%D9%84%D8%A5%D8%B9%D8%A7%D8%AF%D8%A9-%D8%AD%D9%83%D8%B1-%D8%A3%D8%A8%D9%88-%D8%AF%D9%88%D9%85%D8%A9-%D9%84/

 

 

 

اعلان